Звернення стягнення на предмет іпотеки є поширеним позасудовим способом врегулювання проблемних заборгованостей за іпотечними кредитами. Однак зверненню стягнення на предмет іпотеки повинна передувати реалізація іпотекодержателем права вимагати дострокового виконання основного зобов`язання.

З огляду на наведене, для реалізації позасудового врегулювання звернення стягнення на предмет іпотеки важливо належним чином повідомити іпотекодавця та боржника, якщо він є відмінним від іпотекодавця, про порушення основного зобов’язання та/або іпотечного договору. Статтею 35 Закону України “Про іпотеку” визначено, що у разі порушення основного зобов’язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов’язань, вимога про виконання порушеного зобов’язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Важливо зауважити, що відповідна вимога не перешкоджає іпотекодержателю здійснювати свої права, визначені Законом України “Про іпотеку” та/або іпотечним договором, без попереднього повідомлення іпотекодавця, якщо викликана таким повідомленням затримка може спричинити знищення, пошкодження чи втрату предмета іпотеки.

Крім цього, звертаємо увагу, що положення частини першої статті 35 не є перешкодою для реалізації права іпотекодержателя звернутись у будь-який час за захистом своїх порушених прав до суду у встановленому законом порядку.

Згідно з частиною 3 статті 37 цього ж Закону право власності іпотекодержателя на предмет іпотеки виникає з моменту державної реєстрації права власності іпотекодержателя на предмет іпотеки на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя чи відповідного застереження в іпотечному договорі. Процедуру вказаної реєстрації визначено у Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, який затверджений Постановою Кабінету міністрів України “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень” від 25 грудня 2015 р. № 1127.

Пунктом 61 відповідного Порядку (чинна редакція) встановлено, що для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, подаються наступні документи:

1) засвідчена іпотекодержателем копія письмової вимоги про усунення порушення основного зобов’язання та/або умов іпотечного договору, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцю та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця;

2) засвідчена іпотекодержателем копія повідомлення про вручення рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу про усунення порушення основного зобов’язання та/або умов іпотечного договору, з відповідною відміткою, що підтверджує належність повідомлення іпотекодавця та боржника, якщо він є відмінним від іпотекодавця;

3) довідка іпотекодержателя, що містить відомості про суму боргу за основним зобов’язанням станом на дату не раніше трьох днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації та відомості про вартість предмета іпотеки, визначену суб’єктом оціночної діяльності, станом на дату не раніше 90 днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації;

4) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).

Варто відзначити, що ця редакція Порядку суттєво вдосконалює механізм повідомлення іпотекодержателем письмової вимоги про усунення порушення основного зобов’язання та/або умов іпотечного договору іпотекодавцю (мова йде про підпункт 2 пункту 61 відповідного Порядку). Так, у попередній редакції цього Порядку від 23.07.2019 року вказаний підпункт був викладений більш загально: “документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі”, що спричиняло зловживання іпотекодавця та оскарження у суді звернення стягнення на предмет іпотеки. На противагу зазначеному, чинна редакція цього пункту Порядку чітко врегульовує умови, за яких іпотекодавець та боржник (якщо це різні особи) вважаються належно повідомленими з вимогою про усунення порушення основного зобов’язання та/або умов іпотечного договору іпотекодавцю.

У чинній редакції Порядку детально визначено умови, за яких іпотекодавець та боржник, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вважаються такими, що належним чином повідомлені з вимогою про усунення порушення основного зобов’язання та/або умов іпотечного договору. Так, належним документом, що засвідчує факт повідомлення іпотекодавця та боржника з вимогою про усунення порушення основного зобов’язання та/або умов іпотечного договору вважається:

— засвідчена іпотекодержателем копія повідомлення про вручення рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з відміткою про вручення адресату,

— або засвідчена іпотекодержателем копія рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з позначкою про відмову адресата від одержання такого відправлення,

— або засвідчені іпотекодержателем копії рекомендованих поштових відправлень або поштових відправлень з оголошеною цінністю (поштових конвертів), якими не менше ніж двічі з періодичністю не менше ніж один місяць надсилалася вимога, зазначена у підпункті 1 цього пункту, та які повернулися відправнику у зв’язку із відсутністю адресата або закінченням встановленого строку зберігання поштового відправлення,

— або засвідчені іпотекодержателем паперові копії електронного листа, яким за допомогою засобів інформаційної, телекомунікаційної або інформаційно-телекомунікаційної системи, що забезпечує обмін електронними документами, надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, та електронного службового повідомлення відповідної системи, яким підтверджується доставка відповідного електронного листа за адресою електронної пошти адресата (у разі коли договором з іпотекодавцем або боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, передбачено можливість обміну електронними документами).

Також звертаємо увагу, що деякі інші важливі нюанси звернення стягнення на предмет іпотеки відображені у нашій попередній статті “Позасудове врегулювання звернення стягнення на предмет іпотеки: особливості нововведень”.

Автори статті: 
Володимир Ногін / Партнер компанії
Вікторія Сікора / Провідний юрист компанії