Практика останніх років щодо вирішення спорів із земельних питань має ряд позитивних зрушень. Це зокрема стосується і застосування добре відомої як для орендарів,  так і орендодавців ст. 33 Закону України «Про оренду землі».

Дійсно для забезпечення принципу   правової визначеності, КГС ВС у так званій справі Карла Маркса досить чітко прописав логіку реалізації частин 1-5 та частини 6 за окремими процедурами.

Незважаючи на загальну усталеність позицій, досі залишаються розрізнені погляди судів цивільної та господарської юрисдикції щодо застосування ст. 33 Закону № 161-XIV. Останні свій підхід базують на презумпції права орендаря на поновлення договору в межах частин 1-5 за умови дотримання процедури повідомлення. Можливість орендодавця розпоряджатися землею із реалізацією двох складових окремо визначається в частині 6.

Здавалося б, маючи чіткі правила застосування, дана стаття Земельного кодексу повинна втратити статус «проблемної». Проте ні,  на практиці можемо спостерігати нерозуміння різної правової природи процедури поновлення договорів оренди та їх пролонгації за принципом мовчазної згоди,  а також особливостях механізмів захисту у разі порушення.

 Що включає в себе «переважне право» на користування земельною ділянкою?

Загалом йдеться про перевагу у реалізації певного права перед третіми особами. Підставою для застосування переважного права в контексті статті 33 № 161-XIV є належне виконання орендарем свої обов’язків за договором (передусім щодо сплати орендної плати) та своєчасне заявлення про наявне право.

При цьому лише в межах процедури 1-5 ст.33 сторони можуть змінити істотні умови договору шляхом їх взаємного погодження. Сутністю переважного права є укладення договору оренди на новий строк зі встановленням умов за домовленістю сторін, а не його автоматичне поновлення.

Натомість особливість частини 6 полягає у взаємному мовчазному погодженні  сторін продовжувати оренді правовідносини на тих самих умовах. Положення наведеної норми не пов’язують право орендаря на поновлення дії договору оренди землі із прийняттям уповноваженим органом рішення про надання (передачу) земельної ділянки. Таке право на поновлення договору оренди землі реалізується за умови дотримання орендарем встановлених законом приписів. Оформлення поновлення договору оренди шляхом укладення додаткової угоди безпосередньо передбачено положеннями зазначеної норми.

 Який алгоритм реалізації права на продовження договору оренди маємо станом на сьогодні?

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов’язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі (прим.- переважно у договорах передбачається двомісячний строк – місяць для розгляду орендодавцем листа-звернення та місяць для відповіді орендаря до закінчення строку дії договору).

Орендодавець у даному разі зобов’язаний:

— розглянути лист-повідомлення з проектом додаткової угоди на відповідність вимогам закону;

— узгодити з орендарем (за необхідності) істотні умови договору;

— за відсутності заперечень прийняти рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності);

— укласти з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі.

За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендареві направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Йдеться зокрема про два можливих варіанта дій:

— у разі невідповідності змісту листа-повідомлення та умов проекту додаткової угоди вимогам закону орендодавець повинен протягом місяця із дати його отримання повідомити орендареві про такі невідповідності; заперечення мають бути обґрунтованими і містити конкретні посилання на порушення закону, зазначені у листі-повідомленні або проекті додаткової угоди;

— у разі незгоди з наявними істотними умовами договору оренди землі — може запропонувати свою редакцію; відсутність згоди орендаря (у тому числі відсутність відповіді на пропозицію) має наслідком припинення переважного права останнього на поновлення договору оренди в силу ч. 4 ст. 33 Закону України «Про оренду землі».  

Інший порядок застосування бачимо щодо частини 6 Закону № 161-XIV, у даному разі необхідна наявність сукупно двох умов:

— орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди;

— орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку договору не надіслав листа-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі.

 Який спосіб захисту є ефективним для даної категорії спорів?

Поновлення договору оренди землі в судовому порядку у передбачений ст. 33 Закону України «Про оренду землі» спосіб вимагає укладення додаткової угоди між сторонами, як єдиної підстави продовження орендних правовідносин, що безпосередньо випливає зі змісту зазначеної правової норми.

Належним способом захисту порушеного права, у цьому випадку, є позов про визнання укладеною додаткової угоди із викладенням її змісту, оскільки сама по собі вимога про визнання договору оренди землі поновленим, за своєю суттю, є встановленням факту, який має юридичне значення і не може забезпечити захисту порушеного права в силу імперативного припису про обов`язковість оформлення поновлення договору оренди саме шляхом укладення додаткової угоди, що, власне, і може бути предметом розгляду в суді.

Однак власне на етапі захисту надважливо розуміти і врахувати різний зміст процедур поновлення договорів оренди та їх пролонгації за принципом мовчазної згоди. Адже, як відомо,  неправильно обраний спосіб захисту зумовлює прийняття рішення про відмову у задоволенні позову незалежно від інших, встановлених судом обставин.

Класично, заявлення даної вимоги  можливе за  наступних окремих підстав:

— якщо орендар та орендодавець у процесі погодження фактично дійшли згоди щодо нових істотних умов договору оренди землі, але не уклали додаткової угоди, то способом захисту прав орендаря буде саме його звернення до суду із позовом про укладення додаткової угоди на нових узгоджених істотних умовах (в межах частин 1-5 ст. 33 Закону)

— якщо орендодавець ухиляється від підписання додаткової угоди до договору на тих самих умовах протягом другого місяця після  закінчення  строку дії договору  — пролонгація відбувається на підставі рішення суду (ч. 6)              Власне щодо заявлення вимог в процедурі переважного права виникає найбільше непорозумінь. Задоволення позовних вимог про поновлення договору шляхом визнання додаткової угоди укладеною в порядку ч.5 відбувається за умов доведення трьох сукупних обставин:

— дотримання процедури листування;

— узгодження нових умов;

— наявності волевиявлення обох сторін на продовження дії договору.

При цьому як показує практика,  наявність згоди є визначальною умовою, що повністю кореспондується з ч. 3 ст. 33 Закону № 161-XIV.  Згідно з положеннями даної норми, у разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

КГС у складі Верховного Суду  в одній із постанов, звернув увагу на необхідність з`ясуванню судом факту досягнення між сторонами згоди в процесі погодження нових істотних умов.  У даній справі суд вказав, хоча і з порушенням місячного строку (перша обставина), але відповідачем повідомлено позивача про непогодження запропонованих умов Договору та припинення його дії, а тому відсутність волі орендодавця на поновлення строку дії договору очевидна.

Врахування цих та інших обставин є визначальними про поновленні договору, адже  стаття 33 Закону України «Про оренду землі» у свої більшості є процедурна. Відповідно нерозуміння змісту вимог має наслідком унеможливлення подальшого захисту в належний спосіб.

Автори статті: 
Наталя Сліпенчук / Партнер компанії