27/11/2020
Вже тривалий час гостро стоїть проблема незахищеності власників нерухомого майна від злочинних дій, внаслідок яких останнє протиправно переходить під контроль інших осіб. У зв’язку з цим, існує потреба у здійсненні реформ та зміцнення держави у відповідній сфері правовідносин. Саме тому ще Указом Президента України від 08 листопада 2019 року № 837 «Про невідкладні заходи з проведення реформ та зміцнення держави» (далі – Указ № 837) визначено скасування процедури адміністративного оскарження рішень та дій у сферах державної реєстрації речових прав на нерухоме майно. У свою чергу, відповідно до п. 8 доручення Прем’єр-міністра України від 18 жовтня 2019 року № 36399/0/1-19 та резолюції Міністра Кабінету Міністрів України від 08 листопада 2019 року № 25660/0/2-19 Урядом поставлено завдання комплексно врегулювати питання здійснення повноважень у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно без участі районних державних адміністрацій, у зв’язку з чим законодавство вимагає перегляду підходів до складу та повноважень суб’єктів державної реєстрації. Крім цього, Президентом України наголошено на необхідності якнайшвидшого переведення частини реєстраційних послуг в електронну форму, зокрема створення умов для проведення реєстраційних дій на підставі судових рішень в електронній формі та інших дій, спрямованих на діджиталізацію процесу державної реєстрації. На виконання вищевказаних завдань Кабміном схвалено проєкт Закону «Про внесення змін до деяких законів України у зв’язку з упорядкуванням діяльності у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень та у сфері державної реєстрації юридичних осіб, фізичних осіб – підприємців та громадських формувань». Тому у даній статті розглянемо запропоновані зміни у сфері державної реєстрації речових прав.
Проєкт Закону містить низку норм, які передбачають відмову від зберігання відомостей реєстраційних справ на паперових носіях. Натомість передбачається формування реєстраційних справ виключно в електронній формі та їх подальше постійне зберігання у відповідних реєстрах усіма суб’єктами державної реєстрації. Звертаємо увагу — у чинному Законі України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачається, що формування реєстраційної справи в електронній формі відбувається у випадках проведення виключно нотаріусами державної реєстрації речових прав та їх обтяжень у результаті вчинення нотаріальних дій.
Крім цього, проєктом Закону передбачається, що реєстраційні справи у паперовій формі, сформовані у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень до набрання чинності відповідним Законом, протягом шести місяців з дня набрання останнім чинності передаються суб’єктом, що станом на сьогодні уповноважений на зберігання реєстраційних справ (це виключно виконавчі органи міських рад міст обласного та/або республіканського Автономної Республіки Крим значення, Київська, Севастопольська міська, районна, районна у містах Києві та Севастополі державні адміністрації за місцезнаходженням відповідного майна), на зберігання до територіальних органів Міністерства юстиції України для подальшого формування реєстраційних справ в електронній формі. Тому у цьому контексті постає низка питань щодо визначення кола посадових осіб у відповідних органах, які забезпечуватимуть зберігання вже сформованих реєстраційних справ, а також процедури подальшого формування реєстраційних справ в електронній формі. Оскільки у проєкті Закону не міститься вищезазначена інформація, цілком очевидна необхідність прийняття спеціального нормативно-правового акта з деталізованим підходом в аспекті забезпечення процедури передачі вже сформованих реєстраційних справ до визначеного кола посадових осіб та їх подальшого переведення в електронний формат.
Також звертаємо увагу, що чинним законом передбачається зберігання реєстраційної справи в паперовій формі протягом десяти років з дати її закриття. Проєктом встановлюється постійне зберігання реєстраційної справи в Державному реєстрі прав, що цілком логічно з огляду на повний перехід зберігання такої справи в електронному форматі, незалежно від суб’єкта проведення реєстрації.
Окремої уваги заслуговують зміни, що передбачають проведення реєстраційних дій на підставі примірників судових рішень в електронній формі, отриманих у результаті інформаційної взаємодії Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Єдиного державного реєстру судових рішень. Відповідними нормами встановлюється, що Державна судова адміністрація України у день надходження запиту від державного реєстратора забезпечує передачу до Єдиного державного реєстру запитуваного примірника судового рішення в електронній формі, що має наслідком зміну відомостей в Єдиному державному реєстрі, щодо заборони вчинення реєстраційних дій в Єдиному державному реєстрі,а також, у разі наявності, примірники судових рішень в електронній формі, прийнятих під час розгляду відповідної справи судом пізніше, ніж судове рішення, що запитується.
Зазначені новели виключатимуть можливість проведення державної реєстрації на підставі підроблених судових рішень та сприятимуть зменшенню проявів рейдерства, на що особливо звертають увагу ініціатори відповідного законопроєкту.
Законодавець у вказаному проєкті проводить чергове упорядкування кола суб’єктів державної реєстрації, оскільки Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо захисту права власності» від 03.10.2019 року позбавлено повноважень у сфері державної реєстрації акредитованих суб’єктів (державні та комунальні підприємства). Відповідно до законопроєкту передбачається виключення районних державних адміністрацій з числа суб’єктів державної реєстрації, натомість виконавчі комітети сільських, селищних, міських рад здійснюватимуть повноваження державної реєстрації в обов’язковому порядку.
Отже, після внесення окреслених змін організаційну систему державної реєстрації прав становитимуть:
1) Міністерство юстиції України та його територіальні органи;
2) виконавчі органи сільських, селищних та міських рад;
3) державні реєстратори прав на нерухоме майно.
Слід звернути увагу, що зміна організаційної системи державної реєстрації прав та покладення обов’язку зі зберігання реєстраційних справ у сфері нерухомості на виконавчі органи сільських, селищних та міських рад суттєво збільшить коло суб’єктів зберігання таких справ, що, як зазначалось у пункті першому даної статті, потребує прийняття спеціального нормативно-правового акта та залучення низки організаційних і трудових ресурсів. При цьому, слід ще й враховувати правові наслідки реформи децентралізації: з 490 районів залишилось 190, натомість утворилось 858 об’єднаних територіальних громад, на яких зараз покладено обов’язок збереження реєстраційних справ.
Не менш принциповою новелою є скасування адміністративної процедури оскарження рішень, дій чи бездіяльності державних реєстраторів та суб’єктів державної реєстрації. Так, проєктом Закону пропонується виключити статтю 37 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», чинна редакція якої закріплює повноваження Міністерства юстиції та його територіальних органів з розгляду скарг на рішення, дії чи бездіяльність державних реєстраторів та суб’єктів державної реєстрації.
Внаслідок цього у разі прийняття відповідних законодавчих змін (з урахуванням Прикінцевих та перехідних положень з 1 січня 2022 року) розгляд скарг на рішення, дії або бездіяльність державних реєстраторів, суб’єктів державної реєстрації прав, буде здійснюватись виключно в судовому порядку.
Однозначно стверджувати про позитив чи негатив скасування адміністративної процедури оскарження у даному аспекті неможливо, оскільки є дві сторони медалі. З однієї сторони, зазначена новела додатково завантажить суд і залишається відкритим питання, як же ж забезпечать оперативність прийття рішень у випадку наявності порушень у сфері державної реєстрації. З іншої сторони, варто оцінити доцільність існування адміністративної процедури оскарження з огляду на вже пройдений досвід функціонування Колегії з розгляду скарг на рішення, дії або бездіяльність державних реєстраторів, суб’єктів державної реєстрації відповідних регіональних управлінь (до 2020 року — Комісії). Дійсно, адміністративна процедура є перспективною з огляду на короткі строки розгляду, проте слід чітко виокремлювати межі компетенції Колегії, оскільки останньою розглядаються скарги тільки у випадку порушень процедури реєстрації. При цьому, коли наявний спір про право, необхідно одразу звертатись у суд. Хоча непоодинокі випадки на практиці демонструють некоректне розуміння повноважень Колегії. Слід звернути увагу, що на відміну від суду, Колегія не має жодних процесуальних повноважень — оцінювати докази, витребовувати додаткові документи, брати до уваги покази свідків тощо. Так, під час розгляду скарги по суті сторони надають свої доводи, а Колегія моніторить записи в державних реєстрах і оцінює законність проведення реєстраційної дії. Тому зважаючи на обмеженість повноважень Колегії, остання інколи взагалі не може в законний спосіб задовольнити скаргу. Досить поширений приклад — розгляд скарг на дії реєстраторів, яких не існувало в природі, однак за наявності відповідних ключів, останні спочатку знищили об’єкт, потім відкрили розділ і створили новий об’єкт, що ділиться на кілька десятків, які через абсолютно законні нотаріальні дії реєструються за добросовісними набувачами. Скасовуючи таку реєстраційну дію, Колегія порушуватиме права та інтереси осіб, які на законних підставах придбали майно. Відповідно дану реєстраційну дію не можна скасувати, якщо правочин не визнаний судом недійсним.
Таким чином, важко одностайно оцінити окреслену новелу Проєкту з урахуванням того, що так чи інакше “всі дороги ведуть до суду”.
Автор статті:
Ногін Володимир / партнер компанії
SLIPENCHUK PARTNERS © 2020
