У зв’язку з тривалістю процедури виконавчого провадження стягнення заборгованості банки все частіше звертаються до позасудового врегулювання проблемних заборгованостей за іпотечними кредитами. Процедура позасудового врегулювання по іпотечних кредитах доволі детально прописана у Законі України “Про іпотеку” та у Постанові Кабінету міністрів України “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень” від 25 грудня 2015 р. № 1127, якою затверджено Порядок державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі — Порядок).

Так, підставу звернення стягнення на майно боржника передбачено у статті 33 Закону України «Про іпотеку», згідно з положеннями якої у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов’язання іпотекодержатель має право задовольнити свої вимоги за основним зобов’язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом. Крім цього, право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки виникає з підстав, передбачених статтею 12 вказаного Закону, а саме: у разі невиконання іпотекодавцем обов’язків, встановлених іпотечним договором та у випадку порушення іпотекодавцем обов’язків щодо збереження чи страхування предмета іпотеки.

Відповідно до частини 4 статті 33 Закону України “Про іпотеку” звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя. Тобто, передбачено можливість застосування судового та позасудового способів звернення стягнення на предмет іпотеки.

Особливості позасудового врегулювання визначені у статті 36 Закону України “Про іпотеку”. Згідно з вказаною нормою позасудове врегулювання здійснюється:

— згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, що за правовими наслідками прирівнюється до такого договору;

— або згідно з окремим договором між іпотекодавцем та іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Що можуть передбачати договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі?

— Передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов’язання в порядку, визначеному статтею 37 Закону України «Про іпотеку»;

— Право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу в порядку, передбаченому статтею 38 цього ж Закону.

Підстава реєстрації права власності на предмет іпотеки. Частинами першою, другою статті 37 Закону України «Про іпотеку» іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.

Пунктом 61 відповідного Порядку (чинна редакція) встановлено, що для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, подаються наступні документи:

1) засвідчена іпотекодержателем копія письмової вимоги про усунення порушення основного зобов’язання та/або умов іпотечного договору, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцю та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця;

2) засвідчена іпотекодержателем копія повідомлення про вручення рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу про усунення порушення основного зобов’язання та/або умов іпотечного договору, з відповідною відміткою, що підтверджує належність повідомлення іпотекодавця та боржника, якщо він є відмінним від іпотекодавця (детальніша інформація з цього приводу буде розміщена у наступній статті);

3) довідка іпотекодержателя, яка повинна містити відомості про суму боргу за основним зобов’язанням (станом на дату не раніше трьох днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації) та вартість предмета іпотеки, визначену суб’єктом оціночної діяльності (станом на дату не раніше 90 днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації);

4) заставна (у разі встановлення в іпотечному договорі необхідності її видачі).

У пункті 60 цього ж Порядку визначено, що для державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухоме майно, яке перебуває в іпотеці або податковій заставі, також подається документ, що підтверджує наявність факту згоди іпотекодержателя або контролюючого органу на відчуження або передачу на іншому речовому праві такого майна. При цьому, варто зауважити, що згода іпотекодавця про передачу належного йому нерухомого майна у власність іншої особи (іпотекодержателя), не є безумовною, а залежить від наступних обставин:

— має місце невиконання або неналежне виконання основного зобов`язання;

— договір іпотеки є чинним, а сама іпотека — зареєстрованою;

— звертається належний суб’єкт;

— дотримано умови визначення вартості майна (загалом вартість предмета іпотеки визначається за згодою між іпотекодавцем та іпотекодержателем або шляхом проведення оцінки предмета іпотеки відповідним суб’єктом оціночної діяльності у випадках, встановлених законом або договором. При цьому, порядок визначення вартості, за якою іпотекодержатель набуває право власності на предмет іпотеки, зазначається у договорі про задоволення вимог іпотекодержателя або у відповідному застереженні в іпотечному договорі);

— існує рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на вказане майно.

Окремим документом, який також повинен додаватись у разі, якщо кредитор передав своє право щодо боргу іншій особі, є договір відступлення права вимоги. У цьому контексті, звертаємо особливу увагу, що за наявності всіх цих умов навіть у ліквідованих банків правонаступники за кредитними договорами можуть звернути стягнення на предмет іпотеки.

У контексті розгляду даного питання варто зазначити момент виникнення речового права на предмет іпотеки. Речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що підлягають державній реєстрації відповідно до вказаного вище Закону, виникають з моменту такої реєстрації.

Отож, звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку у спосіб реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідного застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору, має наслідком відчуження предмета іпотеки на користь іпотекодержателя без згоди власника такого нерухомого майна.

При цьому важливо зауважити, що наявність зареєстрованої заборони відчуження майна, накладеної нотаріусом під час посвідчення договору іпотеки, на підставі якого набувається право власності на предмет іпотеки іпотекодержателем, а також зареєстрованих після державної реєстрації іпотеки інших речових прав, обтяжень речових прав на передане в іпотеку майно, у тому числі внесення після державної реєстрації іпотеки іпотекодавця до Єдиного реєстру боржників, НЕ є підставою для відмови у державній реєстрації права власності за іпотекодержателем.

Завершенням позасудового врегулювання є саме державна реєстрація прав власності на всі предмети іпотеки, що виступають забезпеченням за основним зобов’язанням:

— за іпотекодержателем (якщо звернено стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття його у власність іпотекодержателем);

— за покупцем (якщо звернено стягнення на предмет іпотеки шляхом його продажу іпотекодержателем третій особі).При цьому, звертаємо увагу, що рішення про таку реєстрацію може бути оскаржено у суді (згідно з частиною 6 статті 36 Закону України “Про іпотеку”).

Іпотека і Закон України “Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті”. У контексті дослідження звернення стягнення на предмет іпотеки неможливо залишити без уваги Закон України “Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті”. Так, відповідно до підпункту 1 пункту 1 не може бути примусово стягнуте (відчужене без згоди власника) нерухоме житлове майно, яке вважається предметом іпотеки згідно із статтею 5 Закону України «Про іпотеку», якщо таке майно виступає як забезпечення зобов’язань громадянина України (позичальника або майнового поручителя) за споживчими кредитами, наданими йому кредитними установами — резидентами України в іноземній валюті, та за умови, що:

— таке нерухоме житлове майно використовується як місце постійного проживання позичальника/майнового поручителя або є об’єктом незавершеного будівництва нерухомого житлового майна, яке перебуває в іпотеці, за умови, що у позичальника або майнового поручителя у власності не знаходиться інше нерухоме житлове майно;

— загальна площа такого нерухомого житлового майна (об’єкта незавершеного будівництва нерухомого житлового майна) не перевищує 140 кв. метрів для квартири та 250 кв. метрів для житлового будинку.

Крім цього, у постанові Великої Палати Верхового Суду від 20 листопада 2019 року у справі № 802/1340/18-а викладено правовий висновок, що звернення стягнення на предмет іпотеки згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідного застереження в іпотечному договорі) є примусовою дією іпотекодержателя, направленою до іпотекодавця з метою задоволення своїх вимог, а тому такий спосіб стягнення підпадає під дію Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті». На основі цієї постанови базується і подальша судова практика (постанови Верховного Суду від 15 січня 2020 року у справі № 607/2754/16-ц, від 5 лютого 2020 року у справі № 759/2038/18, від 19 лютого 2020 року у справі № 758/2524/17).

На підставі аналізу норм Закону України “Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті”та сформованої судової практики, тимчасова заборона примусового стягнення на майно, яке виступає як забезпечення виконання зобов`язань за кредитом в іноземній валюті, діє і з урахуванням приписів Закону України «Про іпотеку» та забороняє звернення стягнення на предмет іпотеки, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті у будь-який спосіб!.

Отже, поки діє Закон України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом реєстрації права власності на іпотечне майно за іпотекодержателем без його згоди іпотекодавця на його відчуження не може бути здійснено, проте за умов що визначені відповідним Законом, а не в безумовному разі.

Таким чином, можливість та особливості застосування позасудового врегулювання звернення стягнення на предмет іпотеки залежать від низки обставин, серед яких: умови договору про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідного застереження в іпотечному договорі; валюта, в якій повинні були виконатись зобов’язання, на забезпечення яких укладено іпотечний договір; належно оформлені документи, подані у межах додержання процедури звернення стягнення на предмет іпотеки, встановленої Порядком державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

Автори статті: 
Володимир Ногін / Партнер компанії
Вікторія Сікора / Провідний юрист компанії